田舎の方とか行くと、崩れかけた廃屋がそのまま放置されとるのをよく見るじゃろ。あれって法律的には絶対誰かの持ち物のはずなんじゃが、なんで壊すなり売るなり誰も動かんのじゃ？ もう持ち主がおらんくなったんか？
実は「持ち主が本当にいない」ケースはかなり稀なんです。国土交通省の実態調査では、登記簿だけでは所有者の所在が確認できない土地が調査対象の20.1％あったんですが、そのうち3分の2は「相続で名義が変わったのに登記していない」ことが原因でした。つまり多くは、持ち主がいないんじゃなくて、持ち主が登記簿の上に現れていないだけなんです。
廃墟の「持ち主不明」の正体は、たいてい相続の登記が止まっているだけ
国土交通省の地籍調査によると、登記簿だけでは所有者の所在が確認できない土地は調査対象の20.1％。その原因の66.7％は相続による所有権移転の未登記だった。2024年に相続登記が義務化された背景と、それでも空き家・廃墟が減らない構造を追う。
所有者不明＝空き地ではない
登記は「するかしないか」を選べた
2024年から義務・過料つきに
義務化しても「壊せない」問題は残る
廃墟に「持ち主なし」は制度上ほぼ存在しない
日本の民法では、人が亡くなった瞬間に、その人の財産（借金を含む）は自動的に相続人に引き継がれる。相続人が相続放棄をしない限り、廃墟になった建物とその敷地にも、必ず法的な所有者がいる。誰も住んでおらず、誰も管理していなくても、「無主物」になるわけではない。
問題は、この「法的な所有者」が登記簿の上に反映されていないケースが大量にあることだ。国土交通省が所有者不明土地問題研究会の関係自治体と連携し、2016年度（平成28年度）に全国1,130地区・62万2,608筆を対象に行った地籍調査では、次のような内訳が出ている。
| 区分 | 筆数 | 調査対象に対する割合 |
|---|---|---|
| 登記簿上で所在確認できた | 49万7,549筆 | 79.9% |
| 登記簿のみでは所在不明 | 12万5,059筆 | 20.1% |
| └ うち相続による所有権移転の未登記 | 8万3,371筆 | 〔66.7%〕 |
| └ うち住所変更の未登記 | 4万496筆 | 〔32.4%〕 |
| 追跡調査後も最終的に所在不明 | 2,526筆 | 0.41% |
「登記簿のみでは所在不明」だった筆でも、戸籍や住民票を使った追跡調査をかければ、96.9%（12万5,059筆のうち12万2,533筆）は最終的に所有者の所在が判明している。本当に誰の手にも渡らない土地は、調査対象全体の0.41%しかない。 同じ調査では、この10万筆規模のサンプルと登記経過年数の相関を統合した推計として、全国ベースの所有者不明率を約29%とする試算も出しているが、これも「調べればわかる」ものが大半を占めるという構造は変わらない。
DATA POINT
つまり「持ち主がいない廃墟」はほとんど存在しない。存在するのは「持ち主が登記簿を更新していないので、行政も近隣住民もすぐには辿り着けない廃墟」だ。ここから先は、なぜ相続人が登記を更新しないのか、という動機の話になる。
なぜ相続人は登記を放置するのか
2024年3月まで、相続登記に申請期限は存在しなかった。登記をしなくても、罰則もなければ、日常生活で困ることもすぐには起きない。売却や担保設定など、不動産を動かす必要が生じたときに初めて「名義が祖父のままだった」と気づくケースが典型だ。
登記をしない理由は、単なる先延ばしだけではない。次のような事情が重なることが多い。
国土交通省近畿地方整備局が公表した行政代執行の実務事例集には、法定相続人が100名を超える複雑なケースや、当初数十人いた相続人がほとんど相続放棄をして最終的に所有者が1名になったケースが記録されている。相続は世代を重ねるごとに関係者が増える。放置期間が長いほど、後から登記しようとする相続人の負担も膨らむという悪循環がある。
でも「メリットを感じない」って言っても、放っておいた方がむしろ楽なんじゃない？ 登記せずに黙っとけば、税金とか管理の義務からも逃げられそうな気がするんじゃが。
そこが誤解されやすいところなんです。登記をしていなくても、相続人であるという事実自体は消えません。固定資産税の納税義務も、建物が周辺に危険を及ぼした場合の管理責任も、登記の有無とは関係なく相続人に発生します。「登記しない」を選んでも、「相続しない」ことにはならないんです。
相続放棄しても、管理責任がすぐには終わらない
相続そのものを望まない場合、家庭裁判所に申述して相続放棄をする道がある。この件数は年々増加しており、最高裁判所の司法統計年報によれば、2023年（令和5年）の受理件数は約28万件で過去最多を更新した。負動産化した実家を相続したくない、という判断が広がっていることの表れとみられる。
ただし、相続放棄をすれば管理責任が即座に消えるわけではない。2023年4月の民法改正前は、相続放棄をした人が「現に占有している」財産については、次の相続人か相続財産の清算人が管理を始めるまで、自分で保存に必要な管理を続ける義務があった。改正後は、実際にその財産を占有していない放棄者の管理義務は明確に外れたが、次の順位の相続人がおらず相続人が誰もいなくなった場合には、家庭裁判所が選任する相続財産清算人が財産を管理・清算する仕組みは変わっていない。
近畿地方整備局の事例集にある行政代執行のケース1では、土地・建物の所有者が法人で、建物は屋根が崩落し廃棄物が散乱する状態だった。行政が命令を出しても是正されず、約600万円をかけて行政代執行（強制解体）を実施。費用回収は「法人解散の申立てを行い、清算人より回収（予定）」とされている。「清算人が管理・回収する制度がある」ことと、「実際に費用が回収できる」ことは別問題だという現実が、この一件だけでも見える。
制度上は、放棄しても清算人が引き継ぐから筋は通っている。ただ実際に現場を見ると、清算人が付いても財産に金目のものがなければ、結局誰も手を動かさない期間が長く続くだけだ。「制度としては解決している」と「実家の隣の建物が崩れてこないか」は、住んでる人間にとっては別の話になる。
2024年から相続登記が義務になった
こうした放置の連鎖を断つために、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化された。不動産登記法76条の2により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければならない。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になる（同法164条1項）。
この義務化は、2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用される。すでに相続していて登記していない不動産がある人は、2027年3月31日まで（2024年4月以降に相続を知った場合はその日から3年以内）に対応する必要がある。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 施行日 | 2024年（令和6年）4月1日 |
| 申請期限 | 相続の開始と不動産取得を知った日から3年以内 |
| 過去の相続への適用 | 遡って対象。経過措置の期限は2027年3月31日 |
| 違反時の過料 | 正当な理由がない場合、10万円以下 |
| 簡易な代替手段 | 相続人申告登記（遺産分割前でも義務を履行できる） |
義務化と同時に、相続人が簡易に義務を果たせる「相続人申告登記」という制度も新設された。遺産分割協議がまとまっていなくても、自分が相続人であることを申し出るだけで、ひとまず義務を履行したことになる。登記そのもの（誰がどの持分を相続するか）を確定させる手続きとは別に、まず「誰かが管理している」という事実だけでも登記簿に反映させる仕組みだ。
10万円以下の過料って、正直そんなに痛くない金額よな。それに「正当な理由」があれば過料にならんのじゃろ？ じゃあ結局、義務化しても放置は減らんのと違うか？
実際、その懸念は制度の建て付け自体に組み込まれています。次はその「なぜ罰則があっても効きにくいのか」という部分を見てみましょう。
それでも罰則が効きにくい理由
法務省の説明によれば、登記官が過料の通知を行うのは、義務違反を「職務上知ったとき」に限られる。具体的には、①相続人が別の不動産について遺言に基づく登記を申請した際、遺言書に登記していない不動産の記載があった場合、②遺産分割協議書に基づく登記を申請した際、協議書に登記していない不動産の記載があった場合の2パターンが端緒とされている。
つまり、相続人が他の不動産についても一切登記の手続きをしなければ、行政の側から違反を発見する仕組みそのものが働かない。 廃墟のような資産価値のゼロに近い不動産だけを相続し、他に登記が必要な不動産を持たない相続人にとっては、この端緒が生じにくい。
加えて、「正当な理由」の範囲も幅広く定められている。
過料が猶予される「正当な理由」の例（法務省）
これらに該当しなくても、個別の事情に正当性が認められれば過料は科されない。義務化は「登記しないと罰する」というより、「登記しないことを選び続けるコスト（過料のリスク・相続人申告登記の手間）を、放置のコストより少しだけ重くする」制度に近い。廃墟化した不動産のように、そもそも経済的困窮や複雑な相続関係が絡みやすいケースほど、正当な理由が認められやすいという構造もある。
自治体が最後に動く「行政代執行」
相続登記の話とは別に、建物そのものが周辺に危険を及ぼすレベルまで悪化すると、自治体が空家対策特別措置法に基づいて介入する。2014年（平成26年）に制定されたこの法律は、2023年12月13日に改正法が施行され、「特定空家等」に加えて、その前段階にあたる「管理不全空家等」という区分が新設された。
倒壊のおそれ・衛生上の有害・著しい景観の悪化などの状態にあると市区町村長が認定すると、「特定空家等」として指導・勧告・命令・行政代執行という段階を踏んで対応が進む。勧告を受けると、住宅用地に適用されていた固定資産税の軽減特例（200平方メートル以下の部分は課税標準が6分の1に減額）が外れる。2023年の改正で、勧告前の「管理不全空家等」の段階でも同様に特例除外の対象になった。
国土交通省の集計では、2015年5月から2023年3月までの累計で、勧告3,078件（417市区町村）、命令382件（180市区町村）、行政代執行180件（129市区町村）が実施されている。勧告から行政代執行まで進むのは、全体のごく一部であることが数字からもわかる。
近畿地方整備局の事例集に記録された実際の行政代執行6件のうち、除却費用は約150万円から約850万円まで幅があり、費用回収の結果も「所有者から全額回収済」「土地を差押え公売予定」「財産調査中」「清算人より回収予定」とばらついていた。危険な状態を解消することを優先し、費用回収の見込みが低くても代執行に踏み切るという判断基準を採用している自治体もある。
えっ、850万円もかけて壊したのに、費用が返ってくるかどうかは後回しなんか？ それって自治体側が丸損する可能性もあるってことじゃな。
その通りです。近畿地方整備局の資料でも「費用回収可能性が低くても、著しく危険な状態の是正を優先している」という自治体の考え方が紹介されています。安全確保を後回しにできない以上、費用回収は代執行の実施要件にはしていない、ということですね。だからこそ勧告の段階で税負担を上げて、代執行に至る前に所有者自身が動くよう仕向けているわけです。
手放したくても、建物があると手放せない
使い道のない土地を相続人が国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月27日に施行された。相続や遺贈で取得した土地について、一定の要件を満たせば、負担金を納めることで国が引き取る仕組みだ。
法務省が公開している最新の運用状況（2026年7月31日現在）では、申請件数5,863件のうち3,008件が国庫への帰属を認められている。一方で却下85件・不承認96件もあり、その理由の内訳を見ると、この記事のテーマと直結する制約が見えてくる。
廃墟のように建物が建ったままの土地は、この制度の対象にすら入れない。 国庫帰属制度を使うには、更地にしてから申請する必要がある。つまり相続人にとっては、「手放すために、まず自分の負担で解体しなければならない」という順序になる。負動産だからこそ手放したいのに、手放すための前提条件として出費が発生するという構造が、制度の入口にある。
取下げ理由の内訳を見ると、571件は「隣接地所有者から引き受けの申出があった」「自治体・国の機関による有効活用が決定した」など、国庫帰属を使わずに済んだケースだった。制度そのものより先に、身近な引き受け手が見つかる例も一定数ある。
待って、それって振り出しに戻っとらんか？ 廃墟を手放したいから国庫帰属制度を使おうとしたのに、使うにはまず解体しなきゃいけないって、結局さっきの「解体費用が高くて放置される」って話に戻ってきとるじゃろ。
そうなんです、そこがこの制度の弱いところで。更地にする体力（お金）がある相続人なら、そもそも自分で売るか解体するかを選べます。この制度が本当に必要なのは、その体力がない相続人のはずなのに、入口の条件がその人たちを弾いてしまう形になっているんですよ。だからこそ、取下げ1,102件のうち571件が「制度を使わずに済んだ」ケースだった、というのも分かる気がします。使う前に、別の解決が見つかった人の方が多いということですから。
廃墟や空き家に「持ち主がいない」ように見えるのは、たいてい登記簿が古いまま止まっているからで、法的な所有者（相続人）は最初からほぼ確実に存在する。2016年度の地籍調査では、登記簿だけで所在確認できなかった土地は20.1%だったが、追跡調査をかければその96.9%は所有者に辿り着けた。
2024年の相続登記義務化は、この「わかるけれど登記簿に出てこない」状態を減らすための制度だが、罰則の発動条件は自治体側が違反を偶然知る場合に限られ、正当な理由の範囲も広い。相続放棄をしても管理責任がすぐに切れるわけではなく、全員が放棄すれば家庭裁判所が選任する相続財産清算人に引き継がれるが、清算する財産がなければ最終的に自治体の行政代執行に進むこともある。手放す道である相続土地国庫帰属制度も、建物があるままでは使えない。廃墟の持ち主は、たいてい「わからない」のではなく「わかっているが、動けない・動かない」人だ、というのがここまで見てきた構造の実態に近い。
廃墟や空き家に「持ち主がいない」わけではなく、登記簿が更新されていないだけのケースがほとんど。国土交通省の地籍調査（2016年度）では、登記簿だけで所在不明だった土地は20.1%で、その66.7%は相続登記の未了が原因だった。追跡調査をかければ96.9%は所有者に辿り着ける。2024年4月に相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になるが、違反を行政が把握する端緒は限られており、正当な理由の範囲も広い。相続放棄をしても管理責任がすぐには切れず、全員が放棄すれば家庭裁判所の相続財産清算人が引き継ぐが、清算する財産がなければ自治体の行政代執行（実例では除却費用150万〜850万円）に進むこともある。手放す手段である相続土地国庫帰属制度も、建物が建ったままの土地は対象外。廃墟の背後には、たいてい「動けない・動かない」持ち主がいる。
登記簿上の「所有者不明」を、そのまま「誰の物でもない」と読み違えないようにしたい。この記事も、行政の統計と実務資料から見える範囲でしか、放置の理由を説明できていない。
ソース
- 相続登記の申請義務化について - 法務省 — 施行日（2024年4月1日）、申請期限（3年以内）、過料（10万円以下）、正当な理由の類型、過料通知の端緒
- 不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～ - 法務省 — 相続登記手続きの案内、遺産分割の早期実施が推奨される背景
- 所有者不明土地の実態把握の状況について - 国土交通省 — 2016年度地籍調査の内訳（登記簿のみ所在不明20.1%、相続未登記66.7%、住所変更未登記32.4%）、10万筆サンプルの統合推計（約29%）
- 令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 - 総務省統計局 — 2023年の空き家数（900万2千戸）・空き家率（13.8%）
- 相続土地国庫帰属制度の統計 - 法務省 — 2026年7月31日現在の申請件数（5,863件）・帰属件数（3,008件）・却下/不承認理由の内訳・取下げ理由
- 空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について - 国土交通省 — 改正法の施行日（2023年12月13日）、管理不全空家等の新設
- 固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置 - 国土交通省 — 住宅用地特例（1/6・1/3）の内容、勧告による特例除外、2015年5月〜2023年3月の勧告・命令・代執行の累計件数
- 事例から見る空き家の行政代執行の実務 - 国土交通省近畿地方整備局 — 相続人が100名超のケース、法人所有物件の清算人回収予定ケース、行政代執行6事例の除却費用（150万〜850万円）と費用回収状況
- 司法統計年報 - 裁判所 — 家庭裁判所における相続放棄申述の受理件数の推移（2023年は過去最多を更新）
参考文献・検証ログ
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参考資料
- 一次相続登記の申請義務化について - 法務省moj.go.jp
- 一次不動産を相続した方へ ～相続登記・遺産分割を進めましょう～ - 法務省moj.go.jp
- 一次所有者不明土地の実態把握の状況について - 国土交通省mlit.go.jp
- 一次令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果 - 総務省統計局stat.go.jp
- 一次相続土地国庫帰属制度の統計 - 法務省moj.go.jp
- 一次空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和5年法律第50号）について - 国土交通省mlit.go.jp
- 一次固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置 - 国土交通省mlit.go.jp
- 一次事例から見る空き家の行政代執行の実務 - 国土交通省近畿地方整備局kkr.mlit.go.jp
- 一次司法統計年報 - 裁判所courts.go.jp
