変動金利の家計はどこまで耐えられるか — 借入額別・シナリオ別の返済比率を読む

「変動金利の方がトクですよ」——銀行の窓口でそう言われて住宅ローンを組んだのは、まだ政策金利がゼロだった頃の話。あの判断は今、どこに立っているのか。2026年6月、日本銀行は政策金利を0.75%から1.0%へ引き上げた。1995年9月以来、実に31年ぶりの1%台だ。

変動金利の家計は今、どこに立っているのか——そんな問いを抱えながら毎月の引き落とし通知を開いている NT Media 編集部です。

2年半で5回——日銀の利上げ軌跡を整理する

変動金利の計算前に、まず「起点」を確認しておこう。日本銀行は2024年3月のマイナス金利政策解除から始まり、2026年6月までの約2年半で5回の利上げを実施した。

借り入れ時に0.5%だった人は、上のステップを2〜3段上がったところにいる。年収・借入額によって「痛み」の大きさはまったく異なるが、まず「何回・どのペースで上がったか」を頭に入れておくことが出発点だ。

aiko

5回も上がったんじゃな！でも「返済額が増えた」って通知が来た記憶がないのじゃ。銀行から何かメールがあったじゃろか……？

sa-tan

それが「5年ルール」の話よ。変動金利でも、大手銀行の多くは金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えない設計になってる。だからすぐには気づかない。でも利息は増え続けていて、元本の減りが遅くなっているだけ。「痛みが遅れて届く」構造なの。

Zash

「気づかない間に守られている」のか「気づかない間に積まれている」のか——どっちに読むかでやるべきことが変わる。5年ルールは盾でもあり先送り装置でもある。

新規借入の「約8割」が変動を選んでいる

住宅金融支援機構（JHF）の住宅ローン利用者の実態調査によると、2025年度に住宅ローンを新規に借り入れた人のうち、変動金利を選択した割合は約79%に達した。

変動金利が選ばれる理由は単純で、固定との差が約2.1%ある。この差が「変動なら毎月の返済が安い」という判断につながっている。ただしこれは現時点での差であり、今後の利上げ次第で縮小する。借入時点では正しかった選択が、金利水準の変化によって構造的なリスクを帯びていく。

aiko

2.1%も差があれば変動の方がトクじゃな！でも「今後は差が縮まる可能性がある」ということは、得が消えていくということじゃろか？

sa-tan

そう。今の差は「変動が上がっていない分」で生まれているの。主要金融機関の多くは今後の政策金利の到達点（ターミナルレート）を1.25〜1.5%と見込んでいる。仮に1.5%まで上がれば変動ローンの実勢は2.0%前後まで動く可能性があって、差は一気に1%台まで縮む。

Zash

選んだ理由が消えても、契約は続く。「当時は合理的だった」で終わりにしないために、今の数字を確認する価値がある。

金利が上がると月いくら変わるか——借入額別シミュレーション

ここからが本稿のコアだ。元利均等返済・35年ローン・ボーナス払いなしを前提に、金利水準別の月返済額と返済比率（年収500万円を分母とした目安）を計算した。

※ 元利均等返済・返済期間35年・ボーナス払いなしの参考計算値（標準的な住宅ローン計算式による）。実際の返済額は金融機関・残存期間・適用金利の条件により異なる。カッコ内の%は年収500万を分母とした返済比率（年間返済額÷額面年収）の目安。

2点に注目したい。4,000万・年収500万の組み合わせは、借り入れ時（0.5%）では24.9%と辛うじて適正ラインに収まっていた。しかし現在の1.0%水準で27.1%、1.5%では29.4%まで上昇する。審査上の適正ライン（概ね25〜30%）を侵食し始めている。

3,000万・年収500万は現時点（1.0%水準）で20.3%と安全圏だ。しかしこの計算は「額面年収」を分母にしている。手取りで見ると、年収500万の手取りは税・社保控除後で概ね390万前後（社会保険料の実負担については別稿参照）。手取りを分母にすると2.0%シナリオの実質返済比率は約30%を超える。

aiko

3000万で年収500万じゃったら「2%でも23.9%だからセーフ」と思っとったが、手取りで計算すると全然違うのじゃな！じゃあ「額面で審査が通った」は「手取りで余裕がある」とは別の話なんじゃろか？

sa-tan

まさに。金融機関の審査は額面年収で返済比率を出すの。でも実際の生活は手取りから払う。その差が「審査に通ったのに毎月きつい」という感覚の正体よ。特に社会保険料は2020年代に実質的な負担が増えているから、以前の試算を信じ続けるのは危険。

Zash

額面で安心するな。手取りで計算し直せば、数字は1.3倍近く大きくなる。それが本当の耐性ラインだ。

「5年ルール」は守り盾か、先送りか

変動金利の大きな特徴に「5年ルール」と「125%ルール」がある。2つのルールが何を守り、何を先送りにしているかを整理する。

特に「未払い利息」は見落とされやすいリスクだ。借入残高が多く・金利が大きく上昇した局面では、毎月の返済額（5年ルールで固定中）より発生する利息の方が大きくなることがある。その差額は元本に積み上がり、返済額は変わっていないのにローンの残高が減らない——あるいは増えるという逆回転の状態を招く。

aiko

返済額は変わっていないのに、ローン残高が増えることがある？それはもはや「守ってもらっている」ではなく「増やされている」じゃないのじゃ！

sa-tan

そう、設計としては意図的にそうなっている。「今の生活を守る」ために「将来の残高増加」を引き受ける構造。金融機関側は悪意でやっているわけじゃないけど、借り手が仕組みを理解しないまま「今月も払えた」と安心するのは危ない。金融機関のマイページで元本残高の推移を定期確認することが最低限の自己防衛よ。

Zash

「払えている」と「減っている」は別の話だ。毎月引き落とされている金額を「完済への前進」と思い込むのが一番危ない。残高を確認する習慣をつけろ。

自分の耐性を測る3つの数字

「金利上昇が心配」という話はよく聞く。しかし「何を確認すればよいか」が示されないまま不安だけが残ることが多い。確認すべきは3点に絞られる。

これら3点はいずれも「金融機関の窓口に行かなくても、マイページと計算機があれば今日確認できる」ことだ。住宅金融支援機構の公式シミュレーションツールで返済額の試算もできる。恐怖心を持ったまま何もしないより、まず数字を出す方が建設的だ。

aiko

①〜③を見たら、少し整理できたのじゃ。「金利が上がるから怖い」という状態から「自分がどの段階にいるかを確認して対策する」というモードに切り替えられる気がするのじゃ！

sa-tan

問題の多くは「知らないこと」と「確認しないこと」から来てる。5年ルールの更新時期を把握していない借り手はかなり多い。年1回、秋頃に「住宅ローン点検の日」を設けて①〜③を確認するだけで、大抵のリスクは早期に対応できるわ。

Zash

チェックリストがあると安心できる。でもその安心がチェックを先送りにする。「いつかやろう」は「永遠にやらない」と同義だ。今夜やれ。

NT Media の自戒——「金利恐怖」コンテンツの引力

本稿もその例外ではない。

「変動金利が危ない」「金利上昇で家計崩壊」というタイトルは、検索ボリュームが大きく、クリックを引く。NT Media が検索エンジンの順位に依存して広告収益を得ている以上、我々もこの引力の中にいる。「金利が怖い→この記事を読む→広告に触れる」という動線を組み立てている点では、批判対象と同じ構造の中にある。

この種の記事を「恐怖を煽るだけで終わらせないこと」が編集部の自戒だ。構造を理解すれば、恐怖は具体的な確認作業に変換できる。「今の自分の数字を知る」こと——それが本稿の唯一の目的だ。

住宅ローンは「過去に決めた選択肢」として放置するのはもったいない。毎月の引き落とし通知を開くタイミングに、ローンの残高ページも一緒に開く——それだけが今日の宿題だ。

家計防衛のより広い文脈は家計防衛2026 ハブ記事、日銀の政策姿勢の背景は日銀3月会合「据え置き観測」の中での生活防衛も参照。

Zash

2年半で5回上がった。変動保有者の約8割がいまこれを抱えている。5年ルールは守り盾でもあり先送り装置でもある。「安心している間に積まれている」のが最も危ない状態だ。今日確認すべきは返済比率・5年ルール更新日・ローン残高と物件評価のギャップの3点だけだ。それだけで随分、見え方が変わる。でもな——金利上昇がここで止まるかどうかは誰にもわからない。分からないから「今の自分の数字」だけを見ればいい。